Автор: Михаил Стоянов, инвеститор, създател на специализираната платформа Investo.bg
До края на 2024 г. балонът на имоти ще се спука и ще купувам апартаменти до Докторската градина в София за по $1,000/квадрата, проповядват пророците на разрухата. А в другата крайност са адептите на имотите – за тях те са най-великият актив и техните цени имат само една посока и тя е нагоре. И двата лагера са изплискали легена, макар да имат и верни твърдения.
Вторият най-голям пазар е този на имотите с капитализация около 615 трилиона долара. Първият е на финансовите деривати с капитализация около 740 трилиона долара по данни на BIS.
С други думи инвестициите в недвижими имоти предлагат огромни възможности за генериране на богатство. Това обаче не прави имотите най-добрия вариант (нито най-лошия) за инвестиции.
Думата инвестиране в България се свързва с три неща: недвижими имоти е първото и основното. Другите две са Buy and Hold и DCA. Общото между трите е, че те са просто инструменти, които не работя винаги и при всякакви условия. Този принцип важи за всички видове активи. Няма по-добър или по-лош, има единствено подходящ и неподходящ в зависимост от целта. Избираме инструмента според целите, а не според това какво правят всички останали.
В днешната статия обещавам две неща. Първо, няма да дам решения от типа „бързо, лесно, вкусно“. И второ, след нейното прочитане въпросите ще са повече от отговорите.
Митове и легенди за инвестирането в имоти
В България всеки разбира от имоти. Доминират крайни изказвания, не базирани на факти. Колкото по-крайни са изказванията, толкова по-примамливи са за мнозинството. В същото време тяхната информационна стойност е обратнопропорционална на техния поляритет.
Представям ви няколко основни ментални модела, които на всяка цена трябва да избягваме, ако искаме да инвестираме успешно в имоти. Тяхното следване е на наша отговорност.
За биковете, мечките и имотите
Това, че ни е яд, че не сме купили имот преди време, защото все чакаме „балонът“ да се спука, не значи че сега има балон. Същият принцип важи за всички изпуснати бичи пазари. Това, че не сме се качили навреме на влака е изцяло наш проблем.
Апокалиптичните прогнози са като часовника, спрял на 18:00. 1438 минути от денонощието е в грешка и само 2 минути отмерва точно време. Така и с пазара на имоти, все някога ще мине през корекция. Но въпросът е кога. Обаче, докато се правим на умни и само говорим, ние не правим пари. Нека не забравяме следния цитат:
Мечките говорят умно, докато биковете правят пари.
Така и на пазара на имоти.
Обратната перспектива също е вредна. Това, че инвестираме само в имоти и сме успешни не означава нито, че пазарът ще ходи само нагоре, нито че имотите са универсалният актив. Такъв не съществува. Подбираме инструментите според целите. А целите варират в много широки граници. Съответно пазарът на имоти като част от икономиката рано или късно ще мине през корективна фаза.
За експертите
Това, че някой „експерт“ твърди, че сме в балон или обратното, не означава, че е така. Много често истината е обратната на най-популярните мнения.
И най-важното, делегирането на вземането на инвестиционни решения на „експерти“, които са експерти единствено в грешни прогнози и гостуване по медии, излиза скъпо – и като директни загуби и като пропуснати ползи.
Не казвам, че не трябва да се консултираме с експерти. Напротив, инвестирането в имоти е сериозно начинание и изисква опит и познания. Ако ги нямаме, трябва да се доверим на подходящите хора. Обаче тези хора рядко са в медиите. Те са заети да се изграждат и да се доказват като експерти с практика, а не с говорене.
За България, Европа и жилищата
Това, че за едни и същи пари можем да купим жилище в голям областен град в България и в малък град в страна от ЕС не ни носи никаква информация. Това, че жилище в град с един трафопост в Германия струва колкото жилище в центъра на София не означава, че има балон в София. Може да означава, че има балон в Германия. А може и нещо друго.
Още повече това наблюдение не ни показва, че си струва да инвестираме във въпросния имот в Германия (или където и да е другаде). Дали една инвестиция е атрактивна или не не се определя по този начин.
Само по себе си сравнението между имот в столица на страна от ЕС с имот в малко градче на друга страна от ЕС е нелепо. Все едно да сравнявам минна компания, добиваща мед и такава, добиваща платина. При съпоставката на два имота подбираме такива, които притежават близки характеристики – локация, предназначение, година и т.н.
За определяне на оценката на един инвестиционен имот се използват IRR (internal rate of return или вътрешна норма на възвръщаемост на инвестицията) и NPV (net present value или нетна текуща стойност на инвестицията). Така наистина можем да разберем какво получаваме срещу платената цена.
За „лесното“ инвестиране в имоти
Навъдиха се много имотни „гурута“, твърдящи че успешното инвестиране в имоти е лесно. Инвестирането (без значение активите и инструментите) е бизнес. И като всеки бизнес се състои от процеси. Ние, като инвеститори, задължително трябва да сме наясно с тях, за да сме дългосрочно успешни. Обещанията, че без знания и усилия ще сме успешни, са висококалорични кукички за продажби. Нищо повече.
Всъщност има лесен начин за инвестиране в имоти. Той е когато изцяло делегираме на компания да го направи вместо нас. Същото правило важи и при финансовите пазари. Най-близкото до пасивното инвестиране е поверяването на нашите пари на компания, управляваща активи.
Обаче решим ли сами да играем играта, първо ще разберем колко много не знаем, че не знаем и второ, че играта е дълга и за сметка на това трудна. Отново извод, валиден за всички инвестиции, без значение дали в имоти или финансови инструменти.
Изброените начини на мислене се срещат на всички пазари. Съответно огромна част от пазарните участници следват най-малкото съпротивление и стават техни жертви. Инвестициите в имоти са страхотен бизнес, стига да знаеш какво да НЕ правиш и какво да правиш. И като всеки бизнес изисква време, пари и усилия.
След като ви запознах с митовете и легендите в имотите, нека сега да задам най-актуалния въпрос.
Има ли балон или няма балон на пазара на имоти?
Имотите са фундаментален материален актив, който е част от икономиката, а не изолиран от нея. Следователно цените на имотите са обвързани с икономическите процеси на глобално и локално ниво.
По мое мнение цените на имотите ще продължат да се покачват дългосрочно, поради следните причини:
Наличието на ликвидност
Липсата на финансова култура в българина
Структурната инфлация
Краткосрочно корекция не е изключена, но по мое мнение тя няма да е от мащабите на 2008 година. Разбира се, не отписвам сценариѝ за глобална икономическа криза. Тогава цените могат да спаднат и с над 50%. Обаче дори да преминем през такъв сценарий, структурната инфлация и липсата на финансова култура, ще продължат да бутат цените на имотите нагоре.
Ще разгледам поотделно трите фактора, които подхранват пазара на имоти в България. Първите два за специфични за нашата страна, докато третият важи за целия свят.
Банките
Банките печелят от две неща – лихвени маржове и такси. Банката като бизнес има два варианта за реализиране на печалба – високи маржове и по-малко клиенти или тесни маржове, но много повече клиенти. В България банките оперират според втория принцип – тънки маржове умножени по много клиенти. А много клиенти означава много отпуснати заеми и привлечени депозити.
Когато някой купи жилище, без значение дали с кредит или в брой, продавачът получава едни пари накуп, които от своя страна не изчезват в небитието. Има огромна вероятност отново да влязат в банковата система. Така банките имат непресъхващ ресурс, който да отпускат под формата на заеми.
Нека не забравяме за банкирането с частичен резерв. В България според вида клиентска сметка (разплащателна, влог, срочен депозит) изискуемият резерв варира между 10-12%. Тоест на всеки 100 лв. привлечени под формата на клиентски депозити банката може да отпуска между 88-90 лв под формата на заеми. Огромна част от тях са за покупка на НИ, които отново се връщат в банковата система като клиентски депозити.
Като добавим и ниските лихви в България картината става все по ясна. Цената на заемния капитал е най-ниската в цяла Европа, съответно значително по-ниска от САЩ и Англия. Това мотивира още повече пазарните участници да купуват НИ, съответно банките да отпускат все повече заеми.
Ниските лихви и прекият интерес на банките да опускат все повече заеми за имоти не предвещава край на бичия пазар на имотите.
Културата
По данни на БНБ из български банки стоят над 100 милиард лева на ФЛ и ЮЛ. В тези сметки не влизат дюшеци, долапи, буркани, офшори, Швейцария и т.н. В същото време сме в десетилетие, доминирано от структурна инфлация. А това води до няколко извода:
Инфлацията яде по около 5-10% от наличните ни пари на година. Да допуснем оптимистичните 5% инфлация. Това ще рече, че всяка година в небитието изчезват по 5 милиарда лева.
Ситуацията става още по-зле ако допуснем, че поне част от тези пари може да се инвестират в инструменти с фиксирана доходност (ДЦК за предпочитане). Залагам 4,5% лихва според тази на щатските 10 годишни ДЦК. Така имаме пропуснати ползи от 4.5 милиард лева на година.
За да разберем колко голяма е тази сума от 5 милиарда лева, нека да видим размера на най-големия разход на държавата – социалните разходи, и на най-големия източник на приходите – данъците. За 2024 година държавата има 24 милиарда лева социални разходи. За 2023 година приходите на НАП са около 31 милиард лева. Всяка година инфлацията изяжда по 20% от бюджета за пенсии и около 16% от годишните приходи на фиска от данъци.
Българинът е богат и му личи. Обаче му личи и че няма финансова култура. Депозитите винаги са му били фаворит за неговите спестявания. Вариант две след депозитите са недвижимите имоти.
Ще живеем с орлите, за децата да има, имотите са най-добрата инвестиция. И в трите твърдения има доза истина. Качественият имот осигурява стандарт на живот. Да оставим материално наследство на тези след нас е страхотно. Няма нужда те да започват от нулата, ако можем да им го осигурим. Имотите могат наистина да са топ инвестиция … обаче съобразено с целите и опита на инвеститора.
Та в този ред на мисли българинът купува имоти не защото знае какво прави, а защото всички други така правят. А това не означава, че и те знаят какво правят. Инерцията на мнозинството е твърде силна и стига банките да продължат да отпускат евтин ресурс, българинът ще продължи да купува имоти.
Инфлацията
Инфлацията е тук и не смята да си ходи. Причините за това са:
Паричната маса в обръщение – за последните две години (2020-2022) се създаде толкова кредит, колкото за предходните 200 години. А в същото време количеството стоки и услуги е нараснало с едноцифрена стойност. Тоест значително по-голямо количество пари преследва ограничено количество блага.
Демографията – все по-малко работоспособно население и все по-голям процент от населението, зависещо от държавата. Тоест все по-малко производители на стойност и все повече консуматори. Малкото работещи ще стават все по-ценни за работодателите, което означава по-високи заплати, преследващи ограничено количество стоки и услуги.
Военновременна икономика – ако допуснем, че третата световна война е започнала, няма да сме в грешка. Тя (най-вероятно) няма да следва принципите на тоталната война, както при ПСВ и ВСВ, а ще се води чрез прокси конфликти и ще залага на асиметрични военни действия. А войната е инфлационна.
Прекъснати вериги за доставка – сред целите на хутите не е поддържането на инфлацията около 3%. Прекъсването на веригите за доставка, поради кризата в Червено море и пресъхването на Панамския канал е инфлационно. Следното уравнение показва връзката хути-инфлация-лихви:
геополитическа волатилност –> волатилност на линиите за доставка –> волатилност на инфлацията –> (вероятно) по-високи лихви
Скъпи суровини – вече никой не иска да е минен инженер, концентрацията на руди намалява, а хронична липса на капиталови инвестиции се увеличава. Трите фактора са причина и следствие едновременно и предвещават дефицит на множество суровини, а оттам високи цени.
Обобщено аз не виждам причини да няма инфлация. А как да проверим дали наистина има инфлация?
Един от най-практичните изпреварващи индикатори за инфлацията е скоростта на паричния агрегата М2. Тя не е тръгнала да спада, напротив, дори плавно се покачва.
Имотите са нарицателно за материален актив. Като такъв тяхното производство изисква материали, капитал и работна ръка. Инфлацията означава загуба на покупателна способност, тоест с парите днес утре можем да си купим по-малко материали, можем да наемем по-малко хора и може да заемем по-малко капитал.
Връзката материални активи и инфлация може да се илюстрира отново в уравнение:
инфлация –> нарастваща цена на капитала, суровините и работната ръка –> нарастваща цена на нови проекти (имоти, мини, енергетика, кораби, нефтени платформи) –> по-високи цени на вторичния пазар
Материалните активи обожават инфлацията. Тя, както видяхме, повишава тяхната оценка, което означава, че притежавайки материални активи, ние не губим от инфлацията. А не рядко тяхното поскъпване изпреварва инфлацията и ние генерираме реална капиталова печалба. Това важи и за имотите.
Рано или късно лихвите в България ще започнат да се покачват. Това ще доведе до временно охлаждане на пазара. Според причината за повишаване на лихвите то може да продължи и няколко години. Обаче това няма да отмени дългосрочния тренд, дължащ се на структурната инфлация.
Колкото и да е зле финансовата култура на българина, тя се повишава с бавни, но постоянни темпове. Тези темпове обаче са твърде бавни, за да окажат драстично влияние на инвестиционните решения на българина. С други думи да започне да инвестира и във финансови инструменти, а не само в имоти.
Обобщено инфлацията е като прилива. Тя ще бута нагоре цената на всички материални активи. Да, по пътя ще има корекции, но те не отменят дългосрочния тренд.
В заключение на днешната статия ще ви представя инструкции за безопасност за инвестиране в имоти.
Инструкции за безопасност
Има много повече начини да се набутаме, отколкото да успеем. Затова какво да не правим е първа стъпка към успешни инвестиции в имоти и не само.
Не купуваме имот, защото в телевизора „експерт“ каза, че сега е най-подходящият момент; имам едни пари и не знам какво да ги правя; всички около мен това правят.
Не сравняваме жилища в България и такива в Европа на принципа както дойде. И в двата случая, покупка на имот в България и Европа, можем да се набутаме, можем и да спечелим. Зависи от заложените цели и подготовката на инвеститора. Ако правим сравнения между имоти в различни страни (и по принцип) нека да е на базата на NPV/IRR и да сравняваме имоти, притежаващи максимално близки характеристики.
Не бъркаме инвестиционен имот с такъв за лично ползване. Най-добрата мярка за инвестиционен имот е NPV/IRR, а за такъв за лично полазване е дали можем да си го позволим (собственото жилище е пасив, макар в редки случаи да може да се трансформира в актив).
Не бъркаме парични потоци и капиталова възвръщаемост. Наемите генерират парични потоци, докато промяната в цената на имота реализира капиталова възвръщаемост (загуба), която можем да осребрим едва след продажбата или ипотекирането му.
След като видяхме какво да не правим, нека сега да разгледаме какво да правим.
Имотите не са цел, а инструмент, както всяка друга инвестиция. Бъркането на целта и инструментите за нейното постигане води до нелепи решения без значение къде се намира пазарът на имоти в момента. След като сме разбрали какво да не правим, нека да видим кои са правилните стъпки:
Поставяме си първо житейски цели, а след това и финансови. Търсим нужните инструменти за тяхното постигане.
Ако имотите са сред инструментите, които ще ни свършат работа, търсим подходящия тип имот в зависимост от целта.
Разбираме разликата между инвестиционен имот и имот за лично ползване.
Ако купуваме за инвестиция, оценяваме имота с NPV/IRR.
И един жокер от автора:
Имотите също се подчиняват на баланса между търсене и предлагане. България е на демографско дъно. Това, че няколко града привличат всичкото село в тях, не означава, че пазарът е здрав. Тоест, че търсенето винаги ще превишава предлагането навсякъде (области, градове, квартали).
Търсим места, където търсенето дори да не се покачва, предлагането е лимитирано. Става въпрос за имоти в топ центъра на големите градове. Новите сгради в центъра на София, Пловдив, Варна и Бургас се броят на пръстите на едната ръка, докато тези в кварталите са повече от колите.
Дефицитът и излишъкът са като прилива и отлива. Не те се съобразяват с нас, а ние с тях. При това без значение дали сме съзнателни за този факт или не. Та покупка на качествен имот с топ локация лимитира рисковете от прекомерно нарастващо предлагане и дългосрочно стагниращо търсене.
В случай на стагнация топ жилищата на топ локации спадат с около 10-15%, докато другите често с над 30%. А при силен пазар премиум сегментът отново изпреварва средните стойности за пазара. Тоест получаваме по-висок risk reward ratio.
Между инвестициите в имоти и във финансови активи има не само разлики, но и прилики. Една основна прилика е, че и на двете места доминират еднакви заблуди – че инвестирането е лесно, че пазарът е само нагоре, че пазарът ще се срине със задна дата, че имотите (или друг наш любим актив) са най-великият актив.
Всички горни твърдения са нелепи и показват единствено дълбоко неразбиране на материята от страна на изричащия ги. Няма универсални активи, пазарът не се движи само в една посока и инвестирането е труден бизнес.
Важно напомняне: колкото и добре да е аргументирана една хипотеза, тя винаги е непълна. Понякога липсващите факти могат да се окажат решаващи за развитието на сценария. Днешната хипотеза не прави изключение.
Тя е плод на изследванията и анализите на автора, което автоматично я прави ограничена, предубедена и непълна. Използвайте изложеното като маркировки на карта. Тяхното следване не е задължително, както и използването на самата карта.
Всичко описано е единствено с образователна цел и не представлява съвет за покупко-продажба на ценни книжа.
