В България съществуват значителни диспропорции в достъпността на жилищата между големите и средните градове. Най-недостъпни остават жилищата в София, където под 10% от домакинствата с най-високи доходи са имали възможност да си позволят жилище през изминалата година.
В Пловдив и Варна – жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата. Това показват данни от последния доклад за достъпността на жилищата на икономистите на УниКредит Булбанк.
Колко спестявания трябват за покупка на жилище
Достъпността на жилищата е оценена като са изчислени съотношения между цените на жилищата и доходите на домакинствата.
През 2022 г. домакинство в България със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 6.7 г., за да си купи средно за страната жилище от 81 кв. м. Това е умерено по размер влошаване спрямо 2021 г.
В пет града в страната – Плевен, Перник, Шумен, Велико Търново и Добрич – жилищата са достъпни за 50% от домакинствата с най-високи доходи, което автоматично означава, че жилищата в тези градове са достъпни за средното домакинство.
В други четири града – Сливен, Пазарджик, Хасково и Благоевград, жилищата са достъпни за 40% от домакинствата през 2022 г., съгласно възприетия от Уникредит подход на измерване.
Тенденцията в Европа
Ръст на цените от над 100% за период от седем години е отчетен в най-големите градове на повече от половин дузина европейски страни – Унгария, Чехия, Нидерландия, Португалия, както и в прибалтийските икономики. Стойности между 70% и 100% са отчетени в някои от най-големите градове в Словакия, Словения, но също така в Австрия и Германия. На този фон, ръстът отчетен в София (94%) също изглежда значителен, въпреки че ниското стартово ниво на цените на жилищата в българската столица през 2015 г., може да се разглежда като смекчаващ фактор.
Охлаждане в Европа
Нарастването на лихвите по ипотечните кредити в Европа доведе до спад в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити. Това от своя страна охлади търсенето на жилища, като сложи началото на здравословен процес на контролирано от властите редуциране на цените на жилищата, с цел националните пазари на жилища в Европа да се върнат по-близо до равновесни цени по начин, който ще предотврати преминаването през болезнен период на криза.
Авторите на доклада обръщат внимание, че към второто тримесечие на 2023 г. близо една трета от европейските страни отчитат спад на цените на жилищата. Например, националният индекс на цените на жилищата в Германия спада с 9.9% през второто тримесечие на 2023 спрямо година по-рано. Макар и в по-малка степен, спад в националния индекс на цените на жилищата на годишна база отчитат още осем други европейски страни. Други, в които натрупаните през последното десетилетие диспропорции приближиха пазарите на жилища до балон, също изглежда са на път да се присъединят към тенденцията на контролирано редуциране на цените.
Пазарът на имоти в България
В България пазарът на жилища изглежда изправен пред два сценария, според авторите на доклада.
Първи сценарий
При първия, лихвите по ипотечните кредити ще останат близо до сегашните нива, като количеството нов ипотечен кредит ще се запази без промяна или дори ще нарасне в контекста на бума в строителството на жилища в големите градове от последните няколко години. Достъпността на жилищата ще продължи да се влошава и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на балон с цените на жилищата в София.
Втори сценарий
При втория сценарий, макар и с известно закъснение, България ще се присъедини към тенденцията на контролирано редуциране на натрупаните дисбаланси. В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се подобри, а цените на жилищата ще се върнат по-близо до равновесните. След като корекцията приключи, всички категории купувачи отново ще се върнат към инвестициите в жилища с увереност, че перспективата пред пазара ще остане благоприятна в средносрочен план, и че в бъдеще няма да се допусне цените на жилищата да се увеличат прекомерно до нива, които твърде много се разминават с преобладаващото ниво на доходите.
