Анализ за пазара на имоти на инвеститора Стойне Василев
Инвестиционният портфейл на Стойне Василев е част от бюлетина, който финансистът споделя с читателите от групата „Умни пари“. С него той разкрива личния си опит с реални инвестиции, за което не получава заплащане, нито защитава интересите на определени компании.
Днес ще ви разкажа за една важна тема, която засяга мен, вас и още милиони българи, както и цялата икономика у нас. Това е рекордният ръст при ипотечните кредити, както и повишаването на цените на имотите.
Ипотечните кредити с рекорден ръст за януари
Според данните на БНБ търговските банки са отпуснали 635 милиона лева като кредити (205 милиона са рефинансиране) през януари тази година. Това прави ръст на годишна база от над 38%. Това се случва след като и миналата бяхме свидетели на сериозно повишение.
В реални числа това означава, че последните 12 месеца са купени жилища за над 3.5 милиарда лева само с банкови кредити. Още поне толкова са със спестявания. Нищо чудно, че цените на недвижимите имоти продължават да растат с двуцифрени проценти всяка година.
Всичко това се случва на фона на ситуацията в повечето страни от Западна Европа, където кредитирането се свива и цените на имотите падат. В Германия, където лихвите по ипотечните кредити са вече над 4%, отчитат най-резкия спад в цените на жилищата от над 20 години.
Това са фактите, но какво стои зад тях. На първо място, цените в цял един сектор (на недвижимите имоти) се повишават рязко. Това важи не само за цените на жилищата, а и за цените на ремонтни дейности, строителни материали, наеми и други.
От всички купени имоти през последните няколко години само малка част от тях се отдават под наем (останалите са за „да има“). Дори при инвестиционните имоти доходността от наеми е в рамките на 2-3% и собствениците разчитат основно на ръста в цените им. Колкото и да са ни скъпи жилищата (буквално и преносно), те нищо не произвеждат и имат ниска добавена стойност (при наемите).
Познавам немалко предприемачи, които извадиха пари от бизнеса си и си купиха имоти, които стоят празни, вместо да ги реинвестират във фирмите си. От друга страна, търговските банки насочват огромна част от ресурса си към потребителски и ипотечни кредити, а не към бизнеса. Липсата на инвестиции в много сектори води до изоставане на българската икономика, което ще се отрази доста негативно в следващите поне 10-20 години.
Кога ще се спука имотния „балон“?
Знаете ли как производителите на автомобилни гуми тестват новите модели? Като ги карат, докато не се спукат. По подобен начин работят и повечето пазари, включително и този на имоти, акции, суровини и други. Всички знаят, че активите са много надценени, но участниците искат да стигнат до края. Ако не го направят, те ще загубят от непрекъснатия растеж. А никой не иска това, нали?
Новината за ръста на ипотечните кредити и цените на жилищата ме подсети за един икономист – Хаймън Мински и неговата хипотеза за финансова нестабилност. Той казва, че хората на пазарите преминават през следните психологически фази:
Икономиката е стабилна и хората са оптимисти.
Когато хората са оптимисти, те купуват и задлъжняват, а цените растат. Когато задлъжнеят прекомерно, икономиката става нестабилна и следва криза.
Това може да го видим на стотици пазари назад в историята. Ще стигна още по-далеч – повечето кризи в света идват след свръхзадлъжнялост. Така си отиват цели империи, а милиони хора губят парите си. Така фалират и повечето хора. Започват работа, харчат цялата си заплата, след това си купуват кола, жилище, телефон и всичко останало на кредит. Един ден си губят работата (или се пенсионират), нямат спестявания и инвестиции, а банката им взима всичко. Нищо ново под слънцето, нали?
Защо се случва това?
Защото повечето хора виждат само ръста в цените, а не и рисковете, свързани с инвестициите. Винаги съм казвал, че няма как да се разбере какво е „риск“, докато не се загубят пари. След това се премислят нещата и човек се сеща за червените флагове, но вече е късно. А и когато цените на даден актив вървят нагоре, ние сме оптимисти и се надяваме, че дори да дойде криза, ще можем да продадем бързо почти на върха и да излезем на много голяма печалба. Ще съм честен с вас – това го правят малцина.
Как може да реагирате в такава ситуация?
Първата ви опция е да си тръгнете преди „края на партито“. Ако знаете, че дадена инвестиция вече е надценена и се формира финансов балон, може да я продадете с добра печалба и да не чакате тя да се срине. Така съм постъпвал през годините с различни активи – злато, акции на Tesla, суровини и енергия, фонд в чипове и други. Знаех, че трябва да се страхувам, когато всички са алчни, и продавах на печалба – по-малка или по-голяма.
Втората ви възможност е да останете на пистата до финала. Така направих през 2022 година. Знаех, че повишаването на лихвите ще доведе до спад на фондовия пазар (ефектът беше почти мигновен). Разбирах че и част от моите дългосрочни инвестиции са в IT компании, които бяха доста надценени (високи PE нива) и цените им ще паднат с доста проценти. Можех да продавам и да ги купя на по-ниски цени, но това е по-сложна стратегия, отколкото звучи.
Ако го бях направил, на първо място трябваше да платя 10% върху печалбите, а след това трябваше да стоя в кеш при висока инфлация и нулеви лихви по депозитите. Накрая трябваше да загубя много време, за да определя (и пак шансът ми е минимален) кога сме стигнали дъното, за да ги купя отново.
Вместо това предпочетох да купувам когато цените падаха и да печеля при дългосрочен ръст след това. Разбира се, това не беше единствената ми стратегия. Купих няколко дивидентни акции и фонда, увеличих инвестициите си в инструменти с фиксирана доходност, както и позициите ми в стабилни сектори като здравеопазване.
Така отчетох разумна загуба от 9.3% през 2022 година (за печалба и дума не може да става), която преодолях през 2023 година. Най-напечено ми беше за акциите на Amazon, но и там вече съм на над 50% печалба от началото на 2022 година досега.
За финал
Парадоксално, но следващата криза се заражда, когато хората са спокойни и оптимисти за бъдещето си. Досега нито един спад в икономиката не е дошъл когато всички са го очаквали. Не забравяйте, че най-големите рискове са тези, които не знаем и не сме виждали в миналото.
Още нещо – не подценявайте емоциите на хората. Толкова сме свикнали на високия си стандарт и спокойното ни ежедневие, че дори по-малък проблем може да причини лавина от събития, които да застрашат световната икономика (и вашите пари, разбира се). Такива бяха финансовата криза от 2008 година, пандемията от 2020 година, войната в Украйна от последните две години и много други.
Колкото до пазара на имоти, независимо в каква фаза сме в момента, винаги има изгодни сделки конкретно за вас и вашата финансова ситуация.
