Вие питате, Стойне Василев отговоря*
Днешният въпрос е на Николай Михайлов и е за имотите. Той ми пише „Здравей, Стойне, следя пазара на недвижими имоти (най-вече жилищните) и инвестирам в него от над 10 години. Пазарът расте и в дългосрочен план той се предполага, че ще расте. Въпросът ми е какво ще стане, ако заключените имоти започнат да се използват по предназначение (тъй като в София 1/3 стоят празни), дали търсенето няма да обърне пазара?“.
Според преброяването на НСИ през 2021 година, над 30% от апартаментите в София стоят празни, като най-голям процент от тях са в централната част на града и в квартали като Лозенец, а най-малко заключени имоти има в Люлин. В същото време, жителите на столицата официално за намалели с 20,000 души от 2011 до 2021 година. Разбира се, на практика това не е така и много хора се водят в други градове, но живеят в София. Дори столичани да са се запазили същият брой или да са се увеличили, броят на жилищата е нараснал с цели 120,000, като всяка години излизат на пазара над 30,000 имота през последните години.
Още малко факти: Жилищата в София са около 700,000, като около 15,000 от тях се продават (2%), а под 1% се отдават под наем.
Защо над 200,000 жилищни имота стоят празни в София?
Това е въпрос за 30 милиарда евро (200,000 х 150,000 евро средна цена на апартамент). Не познавам всички собственици на тези жилища, но познавам 20-ина, които притежават общо около 50 имота, които стоят празни (включително в центъра на София). Две са причините да не продават апартаментите. Първата е, че са ги получили от родители, баби и дядовци. Нито могат да ги продават, нито да ги отдават под наем, по сантиментални причини и “Какво ще кажат хората”. Втората е купени имоти за деца и внуци, „бабата ще дойде да гледа внучето“, „аз, като се прибера в България“ и други т.е. пак по подобни причини.
Какво ще накара тези хора да продават?
Засега, нищо. В някои страни като Франция, например, има двоен данък върху празните имоти. И като говорим за данъци, там не са по 1,000 лева на година данък сгради и такса смет за апартамент, който струва 300,000 лева. Да не говорим, че данъчната оценка на много от имотите в София е в пъти по-малка от пазарната цена.
Поддръжката на имоти също е нищожна у нас, въпреки че много хора се мръщят, когато трябва да дадат 20 лева на месец за общите части и асансьора, а това прави само 240 лева на година. Не може да накараш човек да продава, като на него му струва само по 100 лева на месец да има апартамент в София.
Първо у нас трябва да се въведат релевантни данъци и след това да се помисли за по-висок размер при празните имоти. Тук има и още една гледна точка. Какво правя аз с моя имот не би трябвало да интересува държавата, още по-малко да ми взима двоен размер на данъка, ако е празен.
Броят на общинските и държавни жилища е незначителен на фона на общия брой и така местната община и държавата много трудно могат да влияят на пазара на имоти, както е в други страни.
Ако трябва да отговоря на Николай, ако излязат на пазара тези над 200,000 жилища в София, това ще доведе до спад в цените, но скоро не се очаква такава ситуация. Българите си обичаме имотите. У нас има 1 657 741 жилища, които стоят празни. В Перник те са 54%, но това не пречи да се строят десетки нови сгради всяка година, които също стоят полупразни.
За да обобщя картинката, българите си казваме „Да има“, когато става въпрос за имоти.
*Материалът е избрат от седмичния Бюлетин „Финансова независимост“ със Стойне Василев. Авторът е независим личен финансов консултант, инвеститор, автор на бестселъра „Умни пари“ и председател на УС на Българска асоциация на личните финансови консултанти
